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連載コラム

「まちモール」実現のカギは、土地の徹底活用だ

[ 2014年3月3日 ]

街づくり、店づくりコーディネーター 百瀬 伸夫

徳川最後の15代将軍、徳川慶喜公の住まいとなった「浮月楼」。維新後の静岡の街とともに、迎賓館として120年の歴史を刻んできた。
徳川最後の15代将軍、徳川慶喜公の
住まいとなった「浮月楼」。維新後
の静岡の街とともに、迎賓館として
120年の歴史を刻んできた。
呉服町名店街でひと際目立つ、静岡呉服町第一地区第一種市街地再開発事業。地下1階は約720台収容の駐輪場、地上1~2階は店舗・事務所 、地上3~7階は約450台収容の駐車場、地上8~29階は住宅(約280戸)。立地の良さからマンションは即日完売だ。
呉服町名店街でひと
際目立つ、静岡呉服
町第一地区第一種市
街地再開発事業。地
下1階は約720台収容
の駐輪場、地上1~2
階は店舗・事務所、
地上3~7階は約450
台収容の駐車場、地
上8~29階は住宅(
約280戸)。立地の
良さからマンション
は即日完売だ。
静岡おでんのメッカ「青葉おでん街」。20店舗以上のおでん屋が集結する、地元の人気スポット。
静岡おでんのメッカ「青葉おでん街
」。20店舗以上のおでん屋が集結す
る、地元の人気スポット。
静岡鉄道新静岡駅の駅ビル型複合商業ビル「cenova」。 駅前の松坂屋デパートから丸井、東急109とつながり、セノバの完成で、新たな街動線が形成された。旧中心市街地にはない渋谷のような都会的なゾーンとして若者に人気だ。
静岡鉄道新静岡駅の
駅ビル型複合商業ビ
ル「cenova」。駅
前の松坂屋デパート
から丸井、東急109
とつながり、セノバ
の完成で、新たな街
動線が形成された。
旧中心市街地にはな
い渋谷のような都会
的なゾーンとして若
者に人気だ。

 今回は、「まちモール」実現のカギとなる土地問題に正面から取り組んできた静岡市の「ランドオーナー会議」と、高松市丸亀町商店街の再開発事例を取り上げてみたい。
 静岡市の「ランドオーナー会議」は、地主が商売から撤退し、不動産業に転換する「地主と商店主が分離」という問題との取り組みであり、高松市丸亀町のケースは、「土地の所有と使用の分離」から新たに街を再生した事例である。

「地主と商店主が分離」する時代が到来

 静岡市の中心市街地「おまち」では、「地主」と「商店主」が同一でないことから起こる問題を解決するため、呉服町名店街が中心となって、地主(ランドオーナー)と商店主(テナント)が協力し合い「ランドオーナー会議」を10年前に発足し、研究を重ねてきた。

 商店街の魅力低下が危惧される中で、当会議は地主と商店主の良好な関係を構築し、地主も商店街組織に参加している。さらに、(一社)日本ショッピングセンター協会にも加盟し、「まちモール」化に向けたマネージメント手法の導入を推進してきた。土地の資産価値を維持するには商店街の持続的な発展が不可欠であり、地主と商店主の全てが、街づくり協定に従うことを義務付け、地域のにぎわいを維持し、全国の政令指定都市の中でもトップクラスの販売額を堅持している。

 同会議では、次世代のまちづくりをめざした商店街再開発事業の研究にも力を注いできたが、商店街の将来像を描くまでの議論が熟していないこともあり、テナントミックス業務への積極的な関わりは充分に機能していない。これは、地主と商店主という枠組みの限界と、長い間衰退せずにきた商店街の危機感の欠如にある。

 同地区では、昭和30年代に建てられた共同商業ビルの老朽化が進行、耐震化への不備が懸念される。一方、2階以上の活用が進まない中で、1階だけで採算を得なければならないことから、賃料は首都圏並みの高値で推移している。そのため、条件に見合うテナントは限定され、業種の偏りも避けられないなど、将来への備えに不安を残している。

静岡市の中心市街地「おまち」の呉服町名店街。
静岡市の中心市街地「おまち」の呉服
町名店街。
旧東海道の名残を今も残す「札の辻」跡。伊勢丹百貨店から七間町名店街を臨む。
旧東海道の名残を今も残す「札の辻」
跡。伊勢丹百貨店から七間町名店街を
臨む。
昭和30年代に建設されたハーモニカスタイルの共同長屋ビル。
昭和30年代に建設されたハーモニカス
タイルの共同長屋ビル。
呉服町名店街の歩道。街路樹が落ち着いた雰囲気を演出。店舗がセットバックした分、広い歩道が確保されている。
呉服町名店街の歩道。街路樹が落ち着
いた雰囲気を演出。店舗がセットバッ
クした分、広い歩道が確保されている
共同長屋ビルの内部。学校のような片廊下に大小のオフィス空間が教室のように続くが、老朽化とともにフロアの空きが目立つ。
共同長屋ビルの内部。学校のような片
廊下に大小のオフィス空間が教室のよ
うに続くが、老朽化とともにフロアの
空きが目立つ。
地域防災・防火の拠点となっている青葉通りのグリーンベルト。手前地下には公共駐輪所がある。
地域防災・防火の拠点となっている青
葉通りのグリーンベルト。手前地下に
は公共駐輪所がある。

「土地の所有と使用を分離」、まちを根底から変えた

 「まちモール」の成長戦略を突き詰めると、最終的には土地の「所有」と「使用」の分離に行き着く。その先例が高松市丸亀町商店街の再開発事業である。

 高松城築城から400年余りの歴史を持つ高松市の中心市街地、丸亀町商店街は1988年の瀬戸大橋開通により存亡の危機にさらされ、まちを捨てるか、まちに残るのか、厳しい岐路に立たされていた。専門家との議論の末、本州への市場流失に対し、土地資産を最大限有効に活かして街をつくりかえるという大胆な結論に至ったのである。

 その先陣を切ったA街区では、定期借地権を活用して土地の所有と利用を分離し、地主が出資する「高松丸亀町壱番街(株)」と、商店街と市が出資する「高松丸亀町まちづくり(株)」を設立、新しい仕組みを開発した。
 地主は壱番街(株)に定期借地権付きで土地を貸し、開発主体となった壱番街(株)が建物を建設、保留床の売却益で開発資金をまかない、まちづくり(株)に再開発ビルの運営を委託、テナントからの賃料を徴収して、地主に地代を支払うものだ。開発事業における確実で安定した収益の確保が見込まれことから、短期間に関係する地主(地権者)全員の合意を取り付けることができた。

高松市丸亀町のA街区事業開発スキーム
高松市丸亀町のA街区事業開発スキーム

 この方式は、地主でかつ商店主であっても、新しくできたビルのテナントとして入居する条件を受け入れなくてはならず、これを機に廃業して不動産収入のみを得る地主も半数に達したという。テナント賃料も変動歩合制を導入、地主といえども商店街の活性化とテナントの繁盛に協力しなくてはならないのである。

高松市丸亀町商店街の象徴となったガラスのドーム屋根。ミラノ市のドォーモにヒントを得たという。
高松市丸亀町商店街の象徴となったガ
ラスのドーム屋根。ミラノ市のドォー
モにヒントを得たという。
同様に、地上30mを超える日本一の高さのガラス・アーケードが圧巻。太陽の光が降り注ぐ明るさと解放感はまるでオープンモールのようだ。
同様に、地上30mを超える日本一の高
さのガラス・アーケードが圧巻。太陽
の光が降り注ぐ明るさと解放感はまる
でオープンモールのようだ。
森ビルがまとめたG街区。やはり、光が降り注ぐ巨大な吹き抜け空間が心地よい。
森ビルがまとめたG街区。やはり、光
が降り注ぐ巨大な吹き抜け空間が心地
よい。

土地の流動化で、資産価値が9倍に

 丸亀町商店街の開発規模は全長470m。商店街をAからGまでの7街区に分け、各街区にはそれぞれにテーマを設け、ゾーニングとテナントミックスを工夫、理想的なモールを構想して、ようやくA街区ができ上がった。次にG街区が完成、B・C街区も大方が新築され営業を再開し、2007年6月のA街区オープンから徐々に全体像がカタチとなり、地上30mを越えるガラス製の円形ドームや斬新なアーケードは圧巻だ。
丸亀方式の利点は、地主の合意ができたエリアから、小規模な建て替えを可能とする小規模連鎖型の開発手法を取り入れたことにある。従来の開発手法では、対象エリアの全域を調整・まとめてから一斉に着手するので時間と手間がかかったが、丸亀方式は大幅な軽減に成功した。

 丸亀方式はオープン時から確実に成果を上げ、A街区だけでも10億円の売上げが33億円に、歩行者通行量は12,000人から18,000人と1.5倍に、固定資産税の納付額は400万円から3,600万円と実に9倍に増えた。
このまま7街区の全てが完成すれば、国・県・市への納税額は10億円と試算、公費投入の利回りは6%と、ハイリターンを確保する事業として全国の街づくり関係者から高い評価を得た。

 また2011年には、フランスのカンヌにて開催されたMIPIM(国際不動産投資・都市開発マーケット会議)において、未来プロジェクト部門の最優秀賞に輝き、日本の地方都市再生プロジェクトが国際的に評価を得たことは今後の地域活性化に取り組む関係者の励みにもなった。

古い商店街を捨て、新しい街を手に入れた

 丸亀方式で注目したいのは、再開発で増床したスペースを、商業活性化以外の用途に転じて、商店街を生活空間の場へと拡張し、住宅開発や地域生活をサポートする多様な機能、サービスを充実させたことだろう。
 衰退が避けられなかった商店街を、まったく新しい街に変えた手法は、従来の高層ビル建設に終始する再開発プロジェクトでは見られない。

 個人の土地使用権を集約して容積率をフルに活用し、再開発した建物の共同運営により、個人事業では得られない収益が生まれ、地域の生活文化機能の充足にも貢献した。商店街再生の新たなビジネスモデルとして全国から関心を集めており、今でも視察・見学者が絶えない。

 丸亀方式の「まちモール」化により、住宅の整備、医療モール、介護施設、市民市場、市民広場、温浴施設、シネコン、保育所、小学校、バス路線、ホームセンター、ホテル、駐車場などが新設され、生活を支援する公益機能が充実し、面開発・多層化によって得たものは計り知れない。

 商機能においても、従来の業種・業態の偏りが完全に払拭され、ヨーロッパブランド店や有名レストラン、カフェ、食料品、洋・和菓子、パン、書籍・DVD、貸会議室、ホール、録音スタジオ、カルチャースクール・画材、ギャラリー、洋服・呉服、バッグ・シューズ、宝石・時計、美容院・エステ、薬局、マッサージ、生活雑貨・手芸、家具、画材、ギャラリー、家電、携帯電話、文具、玩具、仏壇、銀行、郵便局、ATMコーナー、オール電化住宅体験施設、旅行、不動産、コンビニエンスストアと、実に多彩である。
 こうしたMD(マーチャンダイジング)を実現した要因は、土地所有と使用を分離したことと、「まちづくり(株)」による商業床の一括管理にあり、リーシング区画面積の小割化を容易とし、多くの商業者に新規参入の機会を与えた。

今後のD・E街区の開業により、更にアート&カルチャー、ファミリー&カジュアルの厚み・深さを増す予定で、「まちモール」の深化に住民の期待も膨らむ。

「まちのシューレ963」では常に産地直送の農産品を扱い、隣のカフェランチのメニューでも楽しめる。
「まちのシューレ963」では常に産地
直送の農産品を扱い、隣のカフェラン
チのメニューでも楽しめる。
ドーム広場のファーマーズマーケットに出店する「さぬき有機の里」。
ドーム広場のファーマーズマーケット
に出店する「さぬき有機の里」。
近隣の農家から取り寄せた新鮮な野菜類を求める有機野菜販売所。「natural style」は、終日地元市民でにぎわう。
近隣の農家から取り寄せた新鮮な野菜
類を求める有機野菜販売所。「natura
l style」は、終日地元市民でにぎわ
う。
「中田養蜂」のブースで、地元ハチミツの親切な説明に聞き入る客。
「中田養蜂」のブースで、地元ハチミ
ツの親切な説明に聞き入る客。
G街区のオープンスペースに色を添える地元の花屋。
G街区のオープンスペースに色を添え
る地元の花屋。
こだわり抜いた「平飼いたまご」で勝負する農家。
こだわり抜いた「平飼いたまご」で勝
負する農家。

まちのオープン化が、地域経済を循環

 丸亀方式の成功は、新たに地場の産業と地域経済活動にも好影響をもたらしている。商店街を一体的に運営するタウンマネジメントの導入により、街のオープン化が可能となり、地元団体や企業、市民が積極的に広場や店舗スペースを様々なイベントに活用して、地域活動の誘発にも効果を上げている。地元の農産品をイベントで知ってもらい、商店街の店舗でも取り扱い、レストランのメニューにも取り入れるなど、ローカルファーストが定着、付加価値を生むようになってきた。地元企業と商店街のコラボレーションは、丸亀町が地域産業振興のプラットフォームとして機能し始め、小さいながらも地域経済の循環をもたらす結果となった。

 丸亀方式の取り組みが評価された点を改めて整理してみると、次の四つになるだろう。
一つは、従来の商店街とは全く違う街並みをつくり、常に人々でにぎわうこと。
二つ目は、圧倒的な品揃えと高質なサービス環境を提供したこと。三つ目は、新しいライフスタイルの提案により、充実した暮らしを実現したこと。四つ目は、地域の人々の誇りと愛着を復活させたこと、だろう。

 丸亀方式の真の意味するところは、商店街の振興にとどまらず、中心市街地の活性化に貢献し、まちづくりを促して、コンパクトシティへの可能性を実証したことにある。
 これは、日本社会が抱える、行政・社会維持コストの膨張と、サービス経済の進展による地域経済問題の改善につながるものとして、今後の土地問題のあり方に、新たな方向性を示すものとなった。

 静岡市の中心市街地にみる「地主と商店主の分離」と、高松市丸亀町の「土地の所有と使用の分離」は、どちらも土地利用の同様な形態だが、前者はそのことが商店街振興への懸念材料となっている一方で、後者が評価を得る対象となっている最大の違いは、将来ビジョンという全体像の有無に尽きるのではないか。「まちモール」としての、戦略的マネジメントの重要性が改めて問われる結果となった。

高松市丸亀町の街区に整備されたストリートファニチュア。地元作家の作品だ。
高松市丸亀町の街区に整備された
ストリートファニチュア。地元作
家の作品だ。
都会的なセンスが光る「まちのシューレ963」。生活雑貨とアートのお店で、カフェも併設している。
都会的なセンスが光る「まちのシ
ューレ963」。生活雑貨とアート
のお店で、カフェも併設している
小規模連鎖で開発を進めてきたB・Cエリアでは、今後の建て替えに備えて自立型ガラスアーケードを開発。独特のデザインが個性的な街並みを形成した。
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地域の資源を活かしたオリジナル商品を一堂に集めたブティックの「STORE 游」。
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人口減少社会で、膨張する行政維持コストを減らすには?

 日本の中長期人口推計によると、2005~2006年をピークに、人口は今後大きく減少することが避けられない。国交省をはじめ各自治体では将来の社会インフラを維持するコストを試算しているが、生産年齢人口が急速に減少する社会では、行政維持コストを負担できる有効な施策が見出せない中で、コンパクトシティーへの取り組みに注目が集まっている。 今日の社会資本の合計は700兆円と試算、その約半分が50年を経過しており、今後の維持・メンテ問題は深刻さを増している。年金問題が同様に大きく懸念される中で、社会資本の再整備と行政維持コストの三重の負担は、将来国民生活に重くのしかかる深刻な課題として現存し、コンパクトシティーへの取り組みが叫ばれる背景になっている。

 つまり、郊外に拡散した都市インフラを中心市街地に集約する事で、将来のコスト負担を軽減しようとするものだ。郊外の建物を壊してでも、中心部へ移転させることの方が結果として、社会コストが抑えられるからだ。

サービス経済社会の非生産性は、土地利用でカバー

 一方、我が国のサービス産業の総額はGDPの75%を越えており、純サービス業だけをとっても、22%と製造業の20%を凌いでいる。この傾向は先進国経済の構造的特徴でもあるが、中でも日本はその先頭を走っている。ここで、問題視されるのが、サービス業の生産性の低さである。サービスは機械化や自動化がしにくい上、日本のサービス業はきめ細かく高品質で手づくり感覚の良さが高く評価される反面、過剰サービスゆえ生産性が極端に低いことへの悩みは深い。

 2000年のOECDの勧告では、我が国の経済成長鈍化は都市政策にあるとして、とりわけ土地利用の非効率化が指摘されている。
人口減少による縮小社会では、土地の有効活用によって社会全体の生産性を上げて行かなくてはならず、中心市街地の土地は、今まではトランプでいう切り札の「ジョーカー」となっていたが、今後は土地資産価値の大幅な下落が避けられず、その時点では「ババ抜き」の「ババ」になっているかもしれないのだ。

疲弊する商店街、中心市街地の救世主は

 丸亀方式は、都市規模が大きく一定の経済的ポテンシャルがあってこそ成立するとの意見もあるが、この方式の利点は、規模の大小や地域の個々の事情に合わせ、身の丈にあった施策とすることが可能で、どの地域でも取り入れることができる。
 スタートは街の将来ビジョンの共有であり、各街区・ブロックごとに個性を発揮し、個々のユニットワークに着手、総論賛成、各論尊重の精神こそ、最もリーズナブルな進め方ではないだろうか。
 丸亀方式は、土地問題を放置することの非生産性(もったいなさ)を、土地権利者に改めて問いかけるものとなったように思う。

幼児を乗せて自転車を引いて歩くお母さん。丸亀町では商店街の安心安全への心掛けと、マナーの徹底を啓発している。
幼児を乗せて自転車を引いて歩くお母
さん。丸亀町では商店街の安心安全へ
の心掛けと、マナーの徹底を啓発して
いる。
高松市丸亀町商店街にある三越デパートの駐車場は、「まちづくり(株)」が管理運営している。買物客はクルマを駐車してから、ゆっくり歩いてまちを散策することができる。
高松市丸亀町商店街にある三越デパー
トの駐車場は、「まちづくり(株)」が
管理運営している。買物客はクルマを
駐車してから、ゆっくり歩いてまちを
散策することができる。
土地はジョーカーだ。トランプゲームにおけるジョーカーは有益なカードであったり、時として有害にもなる。ルールの熟知と使い方が肝要だ。
土地はジョーカーだ。トランプゲーム
におけるジョーカーは有益なカードで
あったり、時として有害にもなる。ル
ールの熟知と使い方が肝要だ。
テンポロジー考
執筆者:百瀬 伸夫

中心市街地商業活性化アドバイザー、静岡市まちづくりアドバイザー、町田市街づくりアドバイザー
武蔵野美大建築学科卒 (株)電通にてスペース開発部長、電通スペースメディア研究会、電通集客装置研究会を主宰、その後(株)ロッテ専務取締役。ロッテグループのホテル・百貨店・SC・飲食チェーン・アミューズメント施設・劇場・映画館、ネットビジネス等の開発をサポート。現在、一般社団法人IKIGAIプロジェクト理事、テンポロジー未来コンソーシアム(株)代表取締役。著書に『新・集客力』他がある。

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